金湖听语
（东西湖区-金银湖）
预计4月开盘
主推T5、T6、T9号楼
建面约-平毛坯房源
这是项目最后三栋楼
共套
均价待定
上次开盘已是年
当时均价毛坯元/平
目前诚意登记中
置业顾问朋友圈截图：
营销中心实景图：
开盘回顾：一年只开一次盘
金湖听语体量不大，总计只有9栋高层和少量别墅，这种体量的楼盘给大型品牌开发商来操盘，一般一年左右周期可能就去化完了，如果给融创的话、可能半年就卖完了。
项目鸟瞰效果图：
但是就这么9栋楼，这个金湖听语的开发商足足卖了5年，这个项目首期开盘是在年！基本保持在1年开一次盘，甚至是两年开一次盘的节奏。
首次开盘预售证截图：
第二次开盘预售证截图：
第三次开盘预售证截图：
目前，金湖听语前期开盘的房源均已交付。
价格分析回顾：
曾经卖元/平，含元/平装修
1、金湖听语年首开T1、T2号楼的价格应该是毛坯元/平左右。
首次开盘房源备案价截图如下：
2、项目第二次开盘的T7、T8号楼就已到了年4月底，那时正是武汉房价涨起来的大节点时期，而且那时武汉没有对装修进行限价，所以金湖听语第二次开盘带装修均价卖到了元/平（含元/平）。当时有很多楼盘趁着市场行情好，做天价装修溢价，随后主管部门在年5月出台了装修限价*策，具体标准如下：
所以说，金湖听语踩的时间点很好，在装修限价前绑定了元/平装修，大赚了一笔。如果在装修限价后开盘的话，按照项目毛坯约元/平的毛坯价格，带装修只能卖元/平。
T7、T8号楼毛坯备案价如下：
3、项目第三次开盘的T3、T4号楼开盘时间是年，本次开盘仅卖毛坯元/平。
4、金湖听语即将在4月开盘的最后3栋高层T5、T6、T9号楼距上次开盘已经过去了快三年时间。再结合目前武汉房价可以有一定程度上涨的情况，该项目此次开盘价格肯定会上涨。目前距离金湖听语最近的新房楼盘是中交泓园，折后毛坯约元/平。金湖听语也极有可能卖到毛坯元/平+（项目最终开盘价格请以实际开盘价格为准），再加上项目有约㎡大户型，总价很有可能超过万/套，这将会创造武汉远城区高层房源总价的新高。
金银湖片区房价与动态情况如下：
房价地图：
金湖听语前期二手房挂牌价约元/平，但实际成交价格多为-1元/平。
回看项目的价格变化，年花元/平买金湖听语的基本算是站岗站稳了。
价格点评：
金湖听语本期毛坯价格预计不会低，应该会是金银湖新房第一梯队价格，很可能比三环内硚口区一些楼盘价格还高。不过从周边多一平的中交泓园销售情况来看，这个价位还是能卖的，主要是因为这一带的楼盘地段在金银湖也很核心，周边配套也还可以，金湖听语还是一线临湖的楼盘。
房源情况：
金湖听语占地面积约8.1万㎡、建筑面积约34万㎡、计容建筑面积约25万㎡、住宅建筑面积约20万㎡，容积率约3.1，绿地率约30%，规划显示该项目总计套房源，共计个车位（含个地上车位），车位配比约1：1.7。该项目由9栋31-33层的高层住宅、6栋4层叠拼别墅、1栋公寓、1所幼儿园及2万㎡社区商业组成。
鸟瞰效果图：
经济技术指标截图：
（数据来源于规划网，后期可能存在调整）
金湖听语主推T5、T6、T9号楼建面约-㎡毛坯房源，预计4月开盘，这是项目最后三栋楼，项目前期高层均已交付。
T5号楼位于项目南向第一排，T9号楼南侧是别墅，这两栋楼都是一线湖景楼栋，并且因为南向没什么高层遮挡，所以采光也有保障，T6号楼位置相对T5、T9号楼相对差一些。这3栋楼均为西南朝向。
规划方案图：
该项目整体西低东高排布，整体南偏西扭转28%。
日照分析图：
T5号楼为30层、1个单元、2梯4户，T6号楼为31层、1个单元、2梯4户，T9号楼为30层、1个单元、2梯2户。
楼层平面分布图：
建面约㎡三房两厅两卫
T5、T6号楼中间户，三开间朝南，北侧对连廊，依靠连廊有一定通透效果，但是北侧房的采光和私密性较差，户型方正，动静分区，主卧带独立卫生间，走道有一点浪费面积，南向大阳台，建面约㎡的连廊中间户面积偏大了，一般来说连廊中间户在90多到多平。
建面约㎡三房两厅三卫
T5、T6号楼边户，三房两厅两卫，三开间朝南，南北通透，南侧大阳台，动静分区，走廊有一点浪费面积，南侧两个卧室都是带独立卫生间的。因为这个项目是毛坯交付，其实在交付后也可以改造成四房。这个户型总体设计是蛮不错的。
建面约㎡四房两厅三卫
T9号楼东边户，南北通透，三开间朝南，动静分区，户型方正，主卧是带独立卫生间和衣帽间的大套间设计，另外一个南向主卧也带独立卫生间。客厅是开间约7.5米的大横厅设计，会很阔气。这个户型设计是非常好的，如果非要挑一点毛病，就是项目长走到有一点浪费面积。
建面约㎡四房两厅三卫
T9号楼西边户，户型方正，南北通透，三面采光，主要的采光面在西侧，这么设计的原因是为了观湖设计的，不过这就导致了客厅是朝西和朝北采光。主卧是朝西采光，是一个带衣帽间、书房、卫生间的超级大套间。另外一间南向卧室带独立卫生间。这个户型设计还挺有特色，主要是为了观湖视野做的，但牺牲了客厅的南向采光。
项目备案信息截图：
工程进度实景图：
房源点评：
金湖听语户型设计不错，不过就是面积段偏大，再配合项目预计不低的价格，所以项目总价和首付门槛预计会比较高。
拿地情况及开发商背景：
金湖听语是武汉兴达联置业有限公司在年竞得的P（）号地块，当时竞价次，溢价率高达%，楼面价约元/平。
武汉兴达联置业有限公司是本地开发商，开发的楼盘就主要以金湖听语较为知名。
附
金湖听语评测如下：
一、区位
金湖听语位于东西湖区金银湖南一街与金银湖西二路交汇处。
示意图：
大区位：
1、金湖听语属于远城区东西湖区，距离三环线直线距离约1.3公里，环线位置很不错。金银湖片区商品房开发的较早，目前片区内发展的已较为成熟，已交付入住现代化商品房小区数十个，常住人口10数万区域内商品住宅小区基本面以金银湖为圆心向外沿四周布局。金银湖片区向来以宜居著称，因万亩金银湖而得名，素有“汉口后花园”之称。
金银湖片区实景图：
金银湖片区范围示意图：
2、项目属于金银湖片区，并且位于金银湖核心地段，周边成熟，并且地铁站、商务办公、配套等均在项目周边。
周边卫星地图：
周边航拍图如下：
3、项目周边多是已交付社区，居住氛围成熟，且项目是一线临湖楼盘。不过区域利好不多，增值空间有限。
金湖听语周边瞰实景图如下（年）：
微观区位：
北侧是金银湖南一街、公园；
南侧是金银湖南一街、金湖湾；
西侧是环湖西路、听语公园、金银湖；
东侧是金银湖西二路、金湖天地。
周边规划一张图：
区位点评：
金湖听语距离汉口三环直线距离约1.3公里，同时位于金银湖核心区域，周边成熟宜居，除了是远城区以外，地理位置还是不错。
金山大道周边城市界面确实不错：
二、交通
自驾：金湖听语北侧与金山大道之间隔了个公园，向东走金山大道-机场高速辅路或走环湖西路-金银湖路都可以快速上三环线，或者从金银湖路一直向南从新墩立交可以上三环或进入硚口古田区域，总体来说自驾进入江汉区、硚口区古田都比较快，在东西湖区域内自驾也比较通畅。
地图导航示意：
附近金山大道实景图：
机场高速辅路实景图：地铁：金湖听语距离地铁6号线金银湖站约米，是地铁盘。
地铁测距图：
金银湖地铁站实景图：
交通点评：
金湖听语周边交通条件还是不错，附近有主干道，自驾可以快速上三环，步行范围内地铁站。
三、配套
商业：金湖听语自带一部分社区商业规划，周边小区社区底商也比较丰富，项目距离在建的金银湖万达广场直线距离约3.5公里，距离金银潭永旺梦乐城约4公里。
金银湖万达广场实景图：
金银潭永旺梦乐城内部实景图如下：教育：金湖听语自带一所规划幼儿园，项目前期交付对口划片至金口小学，金口小学对口金银湖中学。目前金银湖片区暂无高中，也就是说以后考高中要到吴家山上高中。而且东西湖区中考升学率特别低。
划片范围：
金口小学：
金银湖中学实景图：
医疗：医院，医院（在建，预计4月对外）、医院差不多都是7公里多一点。
医院实景图：
其他：项目旁边就是金银湖和金银湖边由开发商修建的听语公园。
公园及湖边实景图：
配套点评：
金湖听语距离东西湖万达较近，门口是金银湖和湖边公园，项医院较远，教育配套较弱。
四、品质
1、金湖听语前期已有交付，项目品质已基本能实景看到。
项目实景图：
2、金湖听语引入的是万科物业。
3、城市留言板关于金湖听语留言较多的问题主要集中在幼儿园什么时候开园。
城市留言板截图：
品质点评：
金湖听语前期有交付，品质已基本实景呈现，项目口碑在区域内还可以，配的是万科物业，城市留言板上也没有什么对小区品质方面投诉的留言。
“武汉阿松”综合点评：
优势：
1、汉口三环边，环线位置不错，周边居住氛围也比较成熟。
2、周边自驾出行条件不错，步行距离内有地铁。
3、项目周边有万达广场、门口是金银湖和湖边公园。
4、项目户型设计不错，且有楼栋是一线湖景的。
5、项目虽然是小开发商，但品质已实景呈现，万科物业，口碑整体也不错。
劣势：
1、价格预计偏高，户型也偏大，总价和首付门槛都不低，其平户型可能是全武汉远城区总价最高的户型，与区域刚需定位不太符合，而且很有可能项目交付后新房价格比二手房价格高。
2、教育资源较差，医院较远。
3、属于远城区，很多方面较主城区是劣势的。
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