《“武汉阿松”知识星球问答》是年“武汉阿松”推出一种新的文章类型，“武汉阿松”的知识星球目前已经有+名付费会员，每天有大量提问与讨论，是购房者快速了解武汉楼市的一个非常好的平台。“武汉阿松”会定期选取一些有代表性的问题分享给大家，如果觉得对自己购房有帮助的，也可以付费加入知识星球进行提问，“武汉阿松”将用尽毕生所学帮助大家买到更好的房子！
提问：
松神，年开始的这波行情，武汉各板块的涨价的先后顺序大致是怎样的啊？？？只听说光谷中心率先启动，然后白沙洲比较晚才启动……汉口中心，武昌中心，南湖，白沙洲，青山，古田，四新，光谷中心，光谷东，庙山，吴家山，花山，纸坊，沌口，阳逻，蔡甸，汉南，后湖，长江新城，盘龙城，汉口北，横店，王家湾，*家湖…等等这些板块的启动时间，能排个次序吗？谢谢
“武汉阿松”答：
从涨价的角度来讲，我认为每个区域大体都是比较平均的，这个我指的是区域实际价值，可以从二手房体现。但是呢，白沙洲之前因为新房限价，所以，18年之前被限的比较狠，19年开始全面爆发，而且利好比较多。成为这两年涨得最快的区域。所以新房价格的先后顺序主要是根据限价*策而确定的，目前各个板块的涨幅就会相对平均一些。而长远的甚至空间就要看各个区域的定位和区域规划利好了，光谷和白沙洲依然看好，长江新城需要*一把。像青山、硚口、沌口这种又成熟又贵的，基本没空间了。那些远的一比的不限购区目前机会不大，不看好，二手都卖不出去。
提问：
松哥，总看到中介在朋友圈说什么个体户可以买房，二手房利率和首付要降低，是真的吗？你觉得近期武汉楼市会出*策吗？
“武汉阿松”答：
目前，武汉还没有出台实质性的刺激*策，现在看来也没必要，市场逐步在复苏，住房不炒，就算武汉受冲击比较大，也不可能大放水的。自从年10月限购以来，武汉基本没有出过任何实质性的楼市*策（刚需优先算一个），也没有松绑、也没有收紧，以不变应万变。今年开年以来的*策就是以涨带动市场，虽然是干涨，实在不行年底再回调呗！所以我认为出台救市*策可能性很小，也可以说不需要救市，最大的变数就是下半年供应量加大了，价格可能会有松动，到时候估计捡漏机会多。
提问：
您好，不限购区哪里适合投资呢？就是没有购房资质，纯投资！首付50万以内
“武汉阿松”答：
都一般吧，都已经是不限购区了，基本都是偏的不要不要的，没有特别好投资的，这几年跑赢利率都难。说几个稍微强一点的。佳阳大都府、阳逻金茂悦、中国健康谷、清能正荣府、金地中核格林格林，中海尚璟。
提问：
请问琨御府和中粮光谷祥云哪个更好啊
“武汉阿松”答：中粮没了，琨瑜府只有最后一栋以上的大户型，都没戏了。
提问：
明哥，最近在看两个盘，一个是星河的户型，一个是钰龙旭辉半岛的户型。因为要置换旧房换新房，所以主要考虑交房早的楼盘减轻租房成本。小孩也上小学了，需要考虑一下教育资源。请问这两个盘应该怎么选择？带装修左右的汉口和汉阳还有其他好的推荐吗？
“武汉小明”答：汉口带装修的就这个盘了，这两个盘教育比，肯定是汉口比较好。旭辉18年闹得很凶、对口育才可立和二初岱山，这个配置在江岸算中下，但和汉阳比算中上。
提问：
专家你好，请问大华锦绣时代这个盘怎么样？97的户型怎么样？
“武汉阿松”答：
这个盘在青山算位置很不错的，品质预计也比较高，盘整体没毛病，就是贵，预计+。这个户型是个连廊结构，中间套北面私密性不佳。缺点是只有一个卫生间。
提问：
明哥好，改善型住房，要5年后才入住，以下楼盘看的是左右的户型，麻烦明哥谈谈这几个楼盘的优缺点，综合评分哪个最高？还有没有比此类楼盘更好的推荐？1.华发中央首府（地铁有点远，周围居住环境和生活是否便利）2.融创一江源选好一点的户型和楼栋，总价也起来了，是否有点不值）3.月亮湾一号（武昌盘，但过汉口比较方便，这个盘看江和不看江估计价差比较大，到时只能买不看江的）4.融创御央首府（房型比较满意，还贷没压力，但是精装修和地段是顾虑）还有，几年后才入住离养老好像也不太远了，是否什么都不用考虑，就去金银湖搞一套湖景房放着算了??纠结，盼明哥解惑
“武汉小明”答：
汉西这个地方这个价有点偏站岗，硚口新房贵，但二手房价格整体起不来，规划的学校是亮点。月亮湾是值得入的，华发可以考虑，考虑华发的同时也可以去看看泛海的二手房比较一下。武地融创如果，你都不如去看看融创公园壹号之类的二手房，金银湖的湖景房，我推荐两个新房盘，一是中建壹品澜荟（临湖面大，医院，适合养老），二是等金湖听语，临湖也临地铁。
提问：
复地东湖国际二手房还有投资的价值吗？会涨得快过大行情吗？对口的小学和初中都蛮好
“武汉阿松”答：
因为他单价已经非常高了，而且这个价格中已经包含了中小学的部分。所以我认为如果4万入手，他绝对跑不过平均增值。因为同片区的次新房基本也就3万不到。比如楚天都市雅园，金沙泊岸这些。所以复地的价格中至少有是这个学校带来的因为他过去几年已经跑过了大行情，你说他未来怎么跑得过大行情？
提问：
汉街万达的房子怎么样？现在还有卖的吗？
“武汉阿松”答：
之前的万达御湖壹号目前基本已经卖完了，目前要推出的是最后一个住宅地块，万达御湖汉印，肯定在4万以上。万达这个房子特点很明确，地段非常好，价格非常高，面积非常大，品质非常一般（豪宅园林做的不好，外立面是真石漆，人家都是铝扣板），学区是木有的，增值空间是低于平均值的，土豪专属，适合有钱任性的。
提问：
松哥，看你最新房源上光谷正荣府标红了，能讲下这个盘的优劣吗？以及未来价值
“武汉阿松”答：标红只是信息有更新，不代表推荐。项目优势就是品牌还可以，容积率也比较低，左边是公园，而且毛坯。劣势是位置比较偏，周边没有地铁。毕竟是光谷东，它的未来价值可能比花山大一点。不过他属于光谷东次核心区未来比核心区肯定要差。如果还可以，00就贵了。
提问：
*运村是不是已经没有增量预期了，是不是地铁和概念都已经炒作完了？虽然门口路挺宽。
“武汉阿松”答：是的，阶段性到顶，现房自住是优势，但这个价格已经卖的很艰难了，这个区域短期内很难再突破这个价格了，毕竟融创城00在那里。
提问：
松哥你好，本人改善型住房，想咨询一下，光谷紫que台的平洋房怎么样？因为这个价格可以买室内中心的房子了，跟万达御湖一号相比，哪个性价比高一点，不考虑学区房。
“武汉阿松”答：地形金箍棒，无景观，价格贵，片区刚需，不如去滨江买豪宅吧，这个价格很显然买市中心好。
提问：
松哥:本人偏投资，五年后可能自住。中建壹品宏泰阅江府，美好长江首玺，融创城，金融街金悦府，光谷正荣府这五个盘哪些更有升值空间？请排一下序。
“武汉阿松”答：
中建壹品宏泰阅江府价格没有出，如果按照他放风价00，我认为并不是很好。金融街主要是自住，价格偏贵，没有什么投资空间。融创城之前00的价格，我认为还可以。美好卖的也一般，在片区内没有品牌优势，只能说中规中矩。
提问：
老师你好！我已入星球，之前提问没回复。今天你的推文，白沙洲世茂云锦瑰海园优势：价格相对便宜地段不错，地铁盘，开发商和物业也还行。缺点：它临铁路，周围环境不佳，还是带装修，非毛坯房。本人纯投资，预算55万左右，月供。你觉得瑰海园、锦绣江城、富强天惠园，买哪个楼盘相较最好？
“武汉阿松”答：
我觉得3个都还行，世茂虽然是铁路盘，但环线位置在那里，性价比可以接受。锦绣江城位置虽然好，但开发商小，而且价格不确定。富强是比较稳的，小户型很有特色，大户型单价估计很低。
提问：
松哥你好，70的首付，月供，自主为主，倾向毛胚房，目前工作在汉街附近。两年后考虑自己做生意，是在白沙洲这边入手新房，还是在武昌北青山（仁和路地铁附近，东湖城，金地自在城的二手房。这两个位置，以后那边的发展更有潜力，工作性质偏向健全的完善的区域，入住率高且需要小学幼儿园。
“武汉阿松”答：
发展空间和居住舒适度是成反比的。白沙洲发展空间大，在舒适度低，武昌北舒适度高一点，但是利好不多。
提问：
请教，纽宾凯最后几套，联投光谷瑞园，两个小区品质，区位，学位，交通便利度，各方面比较的话，哪个会好一点？纽宾凯貌似准现房
“武汉阿松”答：
纽宾凯这一期没有地下车位是最大的问题。抛开这个因素之外，我认为纽宾凯更好。他周边的环境包括更靠近绿城，未来说不定可以蹭绿城的学校。如果不是车位问题，我认为值得比联投多块钱，纽宾凯下一期还要涨到。
提问：
松总，光谷正荣府，碧桂园十里春风以及花山碧桂园东境，纽宾凯，哪个更适合纯投资，二套买不到星光城和光谷祥云。
“武汉阿松”答：哎，感觉纯投资都没什么很大空间。这几个盘的价格。最近两年想跑盈利率都难
提问：
松哥好！新人求教，本人不在武汉工作，户口在武汉，想在武汉购置一套房，算是投资向买房吧，上周看了万科金域国际，和白沙洲的几个楼盘，感觉万科的楼盘确实贵了，而且像我这样买来不一定住，实在不划算，又看了花山那边，虽然价格相对低，也感觉离主城区远，松哥能给个指导意见，我这种情况买哪位置比较好，我这周末又过去看看。
“武汉阿松”答：
如果是以投资为主，目前市面上新房市场优质的选择不是很多。刚刚联投光谷瑞园一期和中粮光谷祥云都卖完了，万科金域国际自住可以考虑。至于投资，我只能说应该不亏，但是也不会很赚
提问：
拐子，工作在江夏父母也在江夏，金融街今天备案价涨了，均价多了，想问一下这个价位值得入手吗
“武汉阿松”答：
额我对这个盘的价格是这样看的。参照其楼盘品质和周边二手房价格，我认为目前实际价值应该在左右。但是由于其展示面比较好，周边也没有竞品，而且开的比较慢，所以超过实际价值多也能够卖出去。所以说从性价比和投资角度并没有明显优势，但如果自住的话还是看自己的需求，文化大道我还是很喜欢的，自住舒服，本人自己也买了一套文化大道，除了配套差一点，没商圈，叫不到外卖。
提问：
盼回答！！目前首付只有40-50，月供能力弱只能，所以只看了盘龙城和吴家山新城的房子，1.盘龙城的盘龙湾梅苑和天汇龙城哪个更好？梅苑有的小户，户型过得去，天汇的的小户型户型不好，是选择开发商好点的还是选择户型好点的？两个周边配套差不多2.梅苑现在在售的高层小户是靠路边的，底下有商铺，交了认筹1万，有点纠结要不要买，总觉得有底商的房子，离路边近不好，想咨询下你的意见？3.吴家山三店那边看了华发时光，三店和盘龙城哪个更好一点？
“武汉小明”答：
我觉得盘龙湾性价比不错，他很跟天汇龙城是一家开发商，比盘龙湾离地铁和奥特莱斯更近，挑一个高点的楼层呗，采光很好
提问：
帮着看下JSJ的3号楼24楼03房的情况，目前单价这个价格值不值得！买这个房子以自住为主，主要考虑小区内的环境还可以，不知道周边的环境几时才能改善，小孩在华师附小汤逊湖上学目前暂不考虑转学的问题，听说卓刀泉中学还可以，这个楼盘对口是哪个学校，这个房子的优缺点是什么？日照是多久？谢谢
“武汉阿松”答：
这个楼盘是白沙洲三环外最贵的，性价比不算高，但是品质可能比周边要好一点，但周边大环境太差了。这个中间套北面对连廊私密性不佳，然后也看不到江。学校就在他隔壁是那个鲁巷小学建和分校和卓刀泉中学建和分校。改善来白沙洲，明显不是特别明智。
提问：
松哥你好！刚大学毕业，计划在武汉读研，有个币，想投资或自住。三年后毕业了若在武汉工作就自住，若在其他地方工作就卖掉。因无公积金，只能商贷，每月只能承受左右还款。现看了万科云城的装修房，梧桐花园高层毛坯95平房，还了解了花样年西区86平房，以及清江清能锦城二手房。请教松哥，这几个怎么选择更优？或者有其他什么盘可以推荐？非常感谢指点！！
“武汉阿松”答：
这几个盘从居住来讲，后湖花样年肯定会舒适一些，周边成熟啊，这是地铁口。梧桐花园虽然位置不错，不过开发商太小。万科云城位置和品牌都没问题，就是价格有点贵如果你没有那么在乎性价比的话，万科是可以考虑的。白沙洲近期可以